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05/07/2018

Aquisição de propriedade imóvel por estrangeiros

Uma questão por resolver

Requisitos Legais

Em primeiro lugar, é preciso distinguir quanto ao tipo de propriedade, pois o regime legal varia conforme o caso. Para propriedades urbanas, a aquisição funciona como se fosse para um nacional: é livre. Está exposta apenas às limitações impostas pelas Forças Armadas. Não é sequer necessário ter residência no Brasil.

Por outro lado, para terras rurais, o interessado terá que atender algumas condições exigidas pela lei n° 5.709 de 1971 e pela Instrução Normativa n° 88 do Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).

Quanto ao adquirente:

As condições básicas são:

1. Ser pessoa natural estrangeira residente no País.

2. Pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no País.

Observação: Pessoa jurídica brasileira nas condições descritas abaixo deve solicitar autorização ao Incra para adquirir ou arrendar imóvel rural.

a) com maioria de capital social da empresa em mãos de pessoa estrangeira, natural ou jurídica;

b) com pessoa natural estrangeira não residente no Brasil ou pessoa jurídica estrangeira com sede no exterior que participem a qualquer título da pessoa jurídica brasileira;

c) a participação mencionada no item anterior assegura a seus detentores o poder de conduzir as deliberações da assembleia geral, de eleger a maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos órgãos da companhia.

        E quanto a propriedade a ser adquirida:

 “a) A aquisição ou arrendamento das áreas iguais ou inferiores a 03 Módulos de Exploração Indefinida – MEI, por pessoa natural, independem de autorização ou licença do Incra, todavia, para uma segunda aquisição ou arrendamento, qualquer que seja o tamanho da área é necessário autorização do Incra.

b) Todos os imóveis rurais localizados em faixa de fronteira ou em área considerada de segurança nacional necessitam de assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional para aquisição ou arrendamento de imóvel rural, independente da dimensão da área.

c) Os imóveis rurais pretendidos por pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, naturais ou jurídicas, que residam ou tenham sede no exterior, com maioria de capital social, cuja, participação assegure a seus detentores o poder de conduzir as deliberações da assembleia geral, de eleger a maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos órgãos da companhia.”

O debate continua.

Em relação aos Tribunais Superiores, é válido destacar que este assunto está longe de alcançar pacificação. Existem duas razões para tal.

A primeira delas é que a lei foi escrita antes da Constituição Federal de 1988 e cria uma distinção entre brasileiros e estrangeiros. Porém, segundo a própria Constituição, não é permitido criar discriminações entre essas pessoas fora daquilo que está lá previsto. A lei em pauta é sequer mencionada. Por tal razão, seria possível dizer que o artigo que cria esta distinção é inconstitucional.

O Incra considera que o artigo foi recepcionado tomando por base o posicionamento da AGU em parecer publicado em 2010. Contudo, o assunto não está resolvido. O Projeto de Lei PL 4059 de 2012 (apensado ao PL 2289 de 2007) está tramitando no Congresso.

A segunda razão está na imprecisão da lei, a qual não diz nada quanto a aquisição em processo sucessório ou por união em comunhão parcial de bens entre um nacional brasileiro e um estrangeiro. Atualmente, aceita-se que as restrições não se aplicam nesses casos, porém, não é em função de lei.

Possíveis soluções para o investimento estrangeiro.

Consequentemente, a confluência da imprecisão legislativa, da indecisão jurídica e da morosidade do Incra colocam o estrangeiro interessado e seus advogados em posição que exige criatividade para possibilitar o investimento estrangeiro.

Nos últimos anos temos observado diferentes mecanismos utilizados por grupos estrangeiros com o objetivo de contornar as restrições para aquisição de terras no Brasil, assumindo riscos jurídicos maiores ou menores, conforme o caso.

O primeiro que percebemos foi a diferença entre propriedade e controle das terras. As empresas tinham interesse prioritário em fazer aquele espaço render e, não necessariamente, possuí-lo, de maneira que o investimento poderia ser feito de outras formas.

Assim sendo, uma solução possível é a compra de debêntures de empresas brasileiras, atitude que permite que o investidor estrangeiro tenha poder de decisão estratégica sobre as terras em que tem interesse. Nesse caso, o desafio é encontrar um parceiro de confiança.

O segundo é a criação de duas empresas: uma dona das terras e outra operacional. A propriedade do imóvel rural permanece nas mãos de empresas controladas por brasileiros e ocorre apenas a cessão do direito de superfície para um grupo estrangeiro.

Diante deste cenário, esperamos que, em um futuro próximo, o Legislativo posicione-se quanto à questão de maneira razoável. Isto é, que traga maior segurança jurídica para os indivíduos e grupos estrangeiros que tenham vontade e meios para investir e se estabelecer no Brasil, sem prejuízo da preservação dos interesses nacionais.

Neste sentido, é muito importante que estrangeiros sejam bem orientados para não incorrerem em ilegalidades ou mecanismos atraentes, porém desvantajosos. É fundamental sempre estar ciente dos riscos jurídicos assumidos nas estratégias adotadas.

Referências

BRASIL. Parecer nº LA- 01, de 19 de agosto de 2010. Aquisição de Terras Por Estrangeiros. Brasília, DF, Disponível em: <http://www.agu.gov.br/atos/detalhe/258351>. Acesso em: 03 jul. 2018.

INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA AGRÁRIA. INSTRUÇÃO NORMATIVA N°88: Dispõe sobre a aquisição e o arrendamento de imóvel rural por pessoa natural estrangeira residente no País, pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil e pessoa jurídica brasileira equiparada à estrangeira e dá outras providências.. Brasília: Brasília, 2017. Disponível em: <https://www.legisweb.com.br/legislacao/?id=353644>. Acesso em: 03 jul. 2018.

Figura 1

Figura 1

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